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Auf dieser Seite haben wir eine Auswahl von interessanten Anfragen und die Antworten dazu eingestellt.
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 Datum: 2. Quartal 2004
 Ort: Düsseldorf
 Frage: Vertragsrecht - nach d. Schuldrechtsreform -
 
Wir haben 2001 eine unsanierte Eigentumswohnung im EG eines Mehrfamilienhaus als Eigennutzer durch Kaufvertrag erworben

Der Umfang der Totalsanierung war im Kaufvertrag festgehalten und im Kaufpreis enthalten.

Weitere Sonderwünsche, wie z.B. Parkett anstatt Teppichboden, zusätzliche Dusche, etc, waren im notariell vereinbarten Kaufpreis nicht enthalten, jedoch war deren Preis in der Anlage des Kaufvertrages pauschal geregelt (z.B. Parkett kann verlegt werden und kostet einen Aufpreis von DM .... je qm).

Daraus ergibt sich, dass der eigentliche "Preis" der Wohnung höher liegt, als der notariell beurkundete Kaufpreis für die voll sanierte Wohnung ohne Sonderwünsche.

Einige Sonderwünsche. wie z.B. Parkettboden anstatt Teppichboden, hat der Verkäufer - Bauträger bis heute nicht in Rechnung gestellt. Ende 2001 fand die Abnahme des Sondereigentums statt. Die Abnahme des

Gemeinschaftseigentums erfolgte wegen Mängel bis heute nicht.

Wenige Tage nach Abnahme Ende 2001 stellten wir fest, daß die mit Fussbodenheizung ausgestattete Wohnung nicht ausreichend warm wurde und haben diesen Mangel sofort angezeigt. Hier handelte es sich um keinen Sonderwunsch, sondern Standard.

Dieser mangelhafte Zustand blieb bis Mitte 2002 so. In der Heizperiode 2002/2003 wurde es dann ausreichend warm, nachdem eine Umwälzpumpe ausgetauscht worden war. Mitte 2003 wurde die Heizkostenabrechnung durch eine Heizkostenabrechnungsfirma erstellt.

Wie wir zu diesem Zeitpunkt erstmals feststellen konnten, war der Verbrauch unserer Heizung astronomisch hoch. Dies liegt wahrscheinlich an einer mangelhaften Dämmung, als Ursache wurde dies jedoch noch nicht nachgewiesen.

Dieser Mangel wurde sofort angezeigt und besteht bis heute fort. Wir haben daher bis heute Gelder einbehalten, davon entfallen ca. fünf tausend auf den notariellen Kaufpreis, ca. fünf tausend auf nie in Rechnung gestellte Sonderwünsche.

Meine Fragen:

1.) Welche Verjährungsfrist gilt hier im Hinblick auf die Schuldrechtsreform 2002?.

2.) Sind die Ansprüche des Bauträgers auf Zahlung der "Sonderwünsche" verjährt?

3.) Ist die Fussbondenheizung Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

4.) Ist die Dämmung der EG-Wohnung nach unten Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

5.) Liegt hinsichtlich der Fußbodenheizung und der erst nach Abnahme des Sondereigentums feststellbaren erhöhten Verbrauchskosten ein versteckter Mangel vor?

6.) Welche Rechtsfolge knüpft sich an einen versteckten Mangel? 

Heisst das, dass wir hinsichtlich Fussbodenheizung in Bezug auf die Beweislast für den Mangel so gestellt sind, als hätte noch keine Abnahme stattgefunden?

 
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 Antwort:
 
Für "Altansprüche", die zum Inkrafttreten der Schuldrechtsreform am 1.1.2002 noch nicht verjährt sind, gilt grundsätzlich bereits das neue Recht. Es gibt hier aber Ausnahmevorschriften, um den "Altschuldner" vor plötzlich eintretenden langen Verjährungsfristen zu schützen.

So gilt für diese "alten", aber noch nicht verjährten Ansprüche nach dem 1.1.2002 das alte Recht, soweit es um Verjährungsbeginn, Verjährungshemmung und Verjährungsunterbrechung geht.

Ist nach neuem Recht die Verjährungsfrist länger als nach bisherigem, so gilt für diese "Altfälle" die kürzere Verjährungsfrist des alten Rechts.

In Ihrem Fall sind 2 Fristen zu beachten: Einmal die Verjährungsfrist hinsichtlich der Zahlungsansprüche des Bauträgers und zum anderen die Gewährleistungsansprüche bezüglich der Wohnung.

Nach altem Recht verjährten Zahlungsansprüche von Handwerkern wegen der Erbringung von Handwerksleistungen nach 2 Jahren. Nach neuem Recht beträgt die Verjährungsfrist 3 Jahre.

Da die Verjährungsfrist hier nach neuem Recht länger ist, als die nach altem, gilt die alte fort.

Die Verjährungsfrist bezüglich der Zahlungsansprüche beträgt damit 2 Jahre.

Sie beginnt am 31.12. des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist und endet am 31.12. zwei Jahre später.

Nach den gesetzlichen Vorschriften zum Werkvertrag wird die Vergütung beim Werkvertrag fällig mit Abnahme des Werkes. Ist nach der Beschaffenheit des Werkes eine Abnahme ausgeschlossen, so tritt an die Stelle der Abnahme die Vollendung des Werkes.

Lag der Fälligkeitszeitpunkt also im Jahr 2001, so ist der Anspruch des Bauträgers auf Zahlung am 31.12.2003 verjährt.

Etwas anderes kann aber gelten, wenn Sie für die Arbeiten des Bauträgers die VOB/B vereinbart haben. Das muss ausdrücklich im Vertrag geschehen sein, sonst gelten die oben dargestellten allgemeinen gesetzlichen Regelungen.

Nach der VOB/B (hier 2000) wird eine Forderung erst fällig innerhalb von 2 Monaten nach Zugang der prüffähigen Schluss  rechnung (§ 16 Nr. 3 VOB/B). Die Abnahme ist dabei Voraussetzung für die Fälligkeit der Schlussrechnung.

Ist dies der Fall und "rutscht" dadurch sozusagen die Fälligkeit in das Jahr 2002, so ist noch keine Verjährung hinsichtlich des Zahlungsanspruchs des Bauträgers eingetreten.

Die Gewährleistungsansprüche aus einem Werkvertrag verjähren bei Arbeiten an einem Bauwerk nach den gesetzlichen Vorschriften nach 5 Jahren und zwar nach altem und neuem Recht. Hier ist nach den gesetzlichen Regeln also noch keine Verjährung eingetreten.

Sollten Sie die Geltung der VOB/B (2000) vereinbart haben, so beträgt sie allerdings nur 2 Jahre seit Abnahme (nach der 2002 in Kraft getretenen VOB/B betrüge sie 4 Jahre, aber diese gilt in Ihrem Fall nicht).

Eine andere als die 2-jährige Verjährungsfrist nach VOB/B gilt dann, wenn Sie im Vertrag mit dem Bauträger ausdrücklich eine andere Frist vereinbart haben. Die Verjährungsfrist kann durch bestimmte Handlungen gehemmt oder unterbrochen werden (hierzu siehe weiter unten).

Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Räume, Gebäudeteile und Einrichtungen, die nicht zum Sondereigentum erklärt worden sind (§ 1 Abs. 5 WEG).

Was jeweils zum Sondereigentum erklärt worden ist, ergibt sich im Regelfall aus der jeweiligen Teilungserklärung. Es kann auch entsprechende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung geben.

Zum Sondereigentum gehören aber auch unabhängig von eventuellen Regelungen

in einer Teilungserklärung laut WEG alle nichttragenden Teile einer Einheit, alle Einrichtungen innerhalb der Räume, also Versorgungs- und Entsorgungsleitungen (Strom-, Wasser-, Heizleitungen) ab der Abzweigung von der gemeinschaftlichen Versorgungsleitung, sowie Wand- und Deckenputz, Estrich und Bodenbelag.

Die Fussbodenheizung ist damit zumindest ab der Abzweigung von der gemeinschaftlichen Versorgungsleitung Sondereigentum.

Ob die Dämmung der EG-Wohnung nach unten Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist, hängt davon ab, wo sie angebracht ist.

Ist sie mit zum Bodenbelag zu rechnen oder Teil des Estrichs, gehört sie zum Sondereigentum. Ist sie dagegen unter dem Estrich angebracht als Bestandteil der Decke zwischen den Wohnungen, gehört sie zum Gemeinschaftseigentum.

Den verdeckten oder versteckten Mangel kennt das Gewährleistungsrecht in diesem Zusammenhang nicht. Es kennt nur den Mangel.

Die Gewährleistungsfrist beginnt grundsätzlich mit Abnahme bzw. unberechtigter Abnahmeverweigerung zu laufen.

Hat der Auftraggeber das Werk abgenommen, weil er einen vorhandenen Mangel nicht erkannt hat,  bzw. hat erkennen können, so führt das Vorliegen eines solchen "verdeckten" Mangels dazu, dass er seine Gewährleistungsansprüche trotz Abnahme nicht verloren hat.

Nimmt er ein Werk in Kenntnis eines Mangels ab ohne sich seine diesbezüglichen Rechte vorzubehalten, verliert er seine Gewährleistungsansprüche (§ 640 Abs. 2 BGB).

Nur wenn er den Mangel nicht hat erkennen können, ist dies nicht der Fall.

Erkennt er den Mangel erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist, kann er an den Auftagnehmer keinerlei Ansprüche mehr stellen.

Etwas anderes gilt nur, wenn er vor Ablauf der Verjährungsfrist Massnahmen ergriffen hat, die den Ablauf der Verjährungsfrist stoppen, wie z.B. die Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens (das setzt aber das Erkennen des Mangels logischerweise voraus).

Ist zwischen Ihnen und dem Bauträger die VOB/B vereinbart, so kann der Ablauf der Gewährleistungsfrist verlängert werden durch Anbringung einer schriftlichen Mängelrüge.

Soweit nämlich vom Auftraggeber beim Auftragnehmer noch während der ursprünglich laufenden Verjährungszeit die Beseitigung eines Mangels schriftlich verlangt wird, beginnt für diesen Mangel nach den Vorschriften der VOB/B eine neue Frist von 2 Jahren zu laufen, die jedenfalls nicht vor Ablauf der ursprünglich vereinbarten bzw. in der VOB/B vorgesehenen Frist endet.

Wenn Sie bei der Fußbodenheizung einen Mangel feststellen, den Sie bei der Abnahme nicht haben erkennen können und ist die Gewährleistungsfrist noch nicht abgelaufen, können Sie also vom Auftragnehmer auch jetzt noch Mangelbeseitigung fordern.

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