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 Datum: 4. Quartal 2003
 Ort: Stuttgart
 Frage: Mietrecht - Mietvertrag - Nachmieter
 

Mit Datum .. .. 03 bin ich in  einen Mietvertrag eingetreten und habe die Wohnung übernommen. Der Mietvertrag läuft v. .. ..02 bis .. .. 04.

Eine ordentliche Kündigung ist im Mietvertrag ausgeschlossen.

Sei dem .. .. 03 wohne ich dort. Zwischenzeitlich habe ich mein Studium abgeschlossen. Nun muss ich wegen eines Arbeitsplatz nach ...... umziehen.

Nun habe ich nachfolgende Fragen:

Muss ich die Wohnung bis zum im Mietvertrag vereinbarten Ende bewohnen oder kann ich den Mietvertrag vorzeitig kündigen.

Sollte eine Kündigung möglich sein, welches wäre der früheste Zeitpunkt zu dem ich den Mietvertrag kündigen kann?

Sollte ein vorzeitige Kündigung nicht möglich sein, kann ich einen solventen Nachmieter benennen, den der Vermieter akzeptieren muss.

Im Mietvertrag ist dazu nichts geregelt.

 
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 Antwort: Mietrecht - Mietvertrag - Nachmieter
 
Nach dem seit 1.9.2001 geltenden Mietrecht kann ein befristeter Mietvertrag nur noch wirksam abgeschlossen werden, wenn im Mietvertrag ein gesetzlicher Befristungsgrund angegeben werden kann.

Da damit die Möglichkeiten zum Abschluss befristeter Mietverträge eingeschränkt wurde, sind die Vermieter dazu übergegangen, in die Verträgen Kündigungsverzichtserklärungen aufzunehmen.

Viele Gerichte sahen diese Verträge als unzulässig und damit als unbefristet zustande gekommen an, da solche Vereinbarungen gegen § 573 c Abs. 4 BGB verstiessen und auch Umgehungsgeschäfte darstellten.

Der BGH hat hier nun Klarheit geschaffen. In seinem Urteil vom 22.12.2003 (AZ: VII ZR 81/01) hat er klargestellt, dass eine solche Vereinbarung nicht gegen § 573 c Abs. 4 BGB verstösst und damit zulässig ist.

Im zu entscheidenden Fall hatten die Parteien die Kündigung zunächst für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen. Nach Ablauf dieser Zeit sollten dann die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten.

Da hier also nach Ablauf der Ausschlussfrist mit den gesetzlichen Fristen gekündigt werden konnte, hat der BGH einen Verstoß gegen § 573 c Abs. 4 BGB verneint, da dann ja keine Abweichung von den gesetzlichen Kündigungsfristen vorliege.

Das ist allerdings anders, als in Ihrem Fall, wo der Kündigungssausschluss für die gesamte Vertragslaufzeit gelten soll. Hierzu ist noch kein höchstrichterliches Urteil ergangen.

Liest man die Argumentation des BGH in dem hier zitierten Urteil, so steht aber zu erwarten, dass er auch eine Vereinbarung, wie in Ihrem Fall, als zulässig erachten würde.

Grundsätzlich ist der Mietvertrag also vor Ablauf des ....04 nicht kündbar.

Das Mietverhältnis ist aber für den Mieter vor Ablauf der vereinbarten Dauer kündbar, wenn in seiner Person ein wichtiger Grund für die Beendigung vorliegt (Familienvergösserung oder Familienverkleinerung, Einzug in ein Pflegeheim etc.).

Von der Rechtsprechung als wichtiger Grund anerkannt ist dabei auch der beruflich bedingte Ortswechsel (LG Hamburg AZ: 16 S 23 /87; AG Bergheim AZ: 22 C 14/88).

Allerdings muss in diesen Fällen der Mieter dem Vermieter einen Nachmieter stellen.

Die Kündigung ist in solchen Fällen frühestens möglich zum ersten möglichen Termin nach Kenntnis der Umstände, die die Kündigung erforderlich machen.

Sobald Kenntnis von dem berufsbedingten Umzug da ist, kann bis spätestens zum 3. Werktag des Folgemonats die Kündigung ausgesprochen werden (gesetzliche Regelung), sofern nicht der Mietvertrag andere Fristen oder Termine vorsieht.

Der Vermieter muss jeden Nachmieter akzeptieren, der zumutbar ist. Wenn der Nachmieter also solvent ist und dem Vermieter der Abschluss eines Mietvertrages mit ihm zumutbar ist, muss er ihn akzeptieren. Eine Zurückweisung ist nur aus sachlichen Gründen möglich (daher grundsätzlich nicht mit der Begründung, er sei Ausländer o.ä.).

.........

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